Sistema de gestão para incorporadoras imobiliárias
O prédio de 48 apartamentos foi lançado com 30% vendido na planta. Cada comprador tem sinal, parcelas mensais, balões semestrais e as chaves daqui a três anos. Ao mesmo tempo a obra consome cimento, aço e empreiteiros, e o caixa de uma SPE não pode pagar a conta da outra.
Atendimento por WhatsApp ou e-mail. Sem compromisso.
- unidade disponível, reservada ou vendida
- Espelho de vendasunidade disponível, reservada ou vendida
- carteira de cada comprador
- Parcelas e balõescarteira de cada comprador
- uma SPE por empreendimento
- Multiempresasuma SPE por empreendimento
- compras e serviços apropriados
- Custo por obracompras e serviços apropriados
O que é um sistema para incorporadora?
Sistema para incorporadora controla as unidades de cada empreendimento, a carteira de recebíveis dos compradores e o custo da obra, separando o financeiro por SPE. O Beevix cobre vendas, cobrança recorrente, compras e financeiro multiempresas; correção pelo INCC, registro do memorial e contabilidade do patrimônio de afetação seguem com a contabilidade e o jurídico.
Também procurado como programa para incorporadora, software para incorporadora, ERP para incorporadora. Atualizado em .
O que trava a operação
Os gargalos que aparecem em incorporadoras
Unidade vendida duas vezes
Dois corretores reservam o mesmo apartamento no plantão de sábado. Sem espelho de vendas único, um cliente sai frustrado.
Balão esquecido
A parcela semestral de reforço não foi cobrada e o comprador só percebe meses depois. O fluxo de caixa da obra fura.
Caixa misturado entre SPEs
O pagamento do empreiteiro do prédio A saiu da conta do prédio B. Desfazer isso na contabilidade custa tempo.
Custo da obra sem dono
Notas de material chegam sem indicar o empreendimento. No fim, ninguém sabe quanto cada prédio custou.
Antes e depois
O que muda na rotina de incorporadora com o Beevix
| Na operação | Sem sistema | Com o Beevix |
|---|---|---|
| Vendas | Planilha de unidades | Espelho com status de cada unidade |
| Recebíveis | Boletos gerados no banco um a um | Parcelas e balões no contas a receber |
| Empresas | Uma conta para tudo | Financeiro separado por SPE |
| Obra | Notas sem centro de custo | Custo apropriado por empreendimento |
| Compras | Pedido por telefone | Cotação e pedido registrados |
| Inadimplência | Descoberta no fim do mês | Atrasos listados por comprador |
Como funciona na prática
O fluxo de incorporadora, do primeiro contato ao faturamento
- 1
Cadastro do empreendimento
Torres, unidades, metragens e tabela de preços.
- 2
Reserva e venda
A unidade muda de status e o plano de pagamento é gerado.
- 3
Cobrança
Parcelas e balões saem em boleto ou Pix na data.
- 4
Obra
Compras e serviços são apropriados ao empreendimento.
- 5
Acompanhamento
Recebido, a receber e gasto de cada SPE em painéis.
Recursos
O que o Beevix entrega para incorporadoras
Espelho de vendas
Status de cada unidade.
Carteira
Parcelas, balões e atrasos.
Multiempresas
Uma SPE por empreendimento.
Compras
Cotação e pedido de material.
Painéis
Recebido, gasto e saldo por obra.
Corretores
Comissão por venda.
Tudo em um painel só: incorporadoras do primeiro contato ao faturamento.
Integrações
Integrações do sistema para incorporadora
- P
Pix e boleto
Parcelas mensais e balões dos compradores.
- C
Conciliação bancária
Baixa automática do que foi pago.
- I
Importação de XML
Notas de material da obra.
- C
Contabilidade
Envio dos lançamentos por SPE.
- W
WhatsApp
Lembrete de vencimento ao comprador.
Integração com WhatsApp
Fiscal e regulatório
Particularidades fiscais de incorporadora
O que muda na emissão de nota e nas obrigações de quem atua em incorporadoras.
Registro antes de vender
O art. 32 da Lei 4.591/1964 só permite ao incorporador alienar frações das futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis.
Regime especial é opcional
O art. 1º da Lei 10.931/2004 institui o regime especial de tributação para incorporações, de opção irretratável. A escolha e a apuração ficam com a contabilidade; o sistema separa receita e custo por empreendimento.
Correção das parcelas
Parcelas na planta costumam ser corrigidas por índice de construção até as chaves. Confirme no contrato o índice e lance o valor corrigido na cobrança.
CNAE
CNAE para incorporadora
Os códigos de atividade (CNAE) que costumam aparecer no CNPJ de quem trabalha com incorporadora. A escolha final depende do que a empresa faz de fato e é feita com o contador; a lista oficial é a da CONCLA/IBGE.
| Código | Descrição oficial (IBGE) | Quando usar | Tipo | MEI (Anexo XI) |
|---|---|---|---|---|
| 4110-7/00 | Incorporação de empreendimentos imobiliários | Código da incorporação de empreendimentos imobiliários. | Principal | Fora do Anexo XI |
| 4120-4/00 | Construção de edifícios | Acrescente se a incorporadora executa a obra com equipe própria. | Secundário | Fora do Anexo XI |
| 6810-2/01 | Compra e venda de imóveis próprios | Para a venda de imóveis próprios fora do regime de incorporação. | Secundário | Fora do Anexo XI |
Fonte: CNAE 2.3, subclasses, na API de CNAE do IBGE (subclasses); coluna MEI conforme o Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Aparecer no Anexo XI não basta: a ocupação listada pode ser mais restrita que a subclasse, então confira a ocupação exata no anexo. Consultado em 03/10/2026.
CNAE de outros tipos de negócioImplantação
Implantação em incorporadora: a primeira semana
Um roteiro objetivo para sair da planilha sem parar o atendimento.
- 1
Dia 1: Empresas
Cadastre cada SPE com conta bancária própria.
- 2
Dia 2: Unidades
Importe a tabela de unidades e preços.
- 3
Dia 3: Carteira
Lance os compradores e o saldo de parcelas.
- 4
Semana 2: Obra
Passe as compras pelo centro de custo da obra.
Glossário
Os termos de incorporadoras, explicados
- SPE
- Sociedade de propósito específico, criada para um único empreendimento.
- Memorial de incorporação
- Conjunto de documentos registrado no cartório antes das vendas.
- Balão
- Parcela de reforço paga em datas intermediárias.
- INCC
- Índice Nacional de Custo da Construção, usado na correção de parcelas.
- Espelho de vendas
- Quadro com todas as unidades e o status de cada uma.
- Patrimônio de afetação
- Separação dos bens e direitos de um empreendimento do restante da incorporadora.
Planos e preços
Um ERP que acompanha o crescimento da sua empresa
Escolha o plano mais adequado ao tamanho da sua operação. No plano anual, você economiza até 50%.
Beevix Básico
Para começar com organização e controle
Ideal para MEIs que precisam organizar o financeiro, emitir notas e acompanhar a operação em um só lugar.
Microempreendedor Individual (MEI)
Faturamento anual recomendado: Até R$ 81 mil
Falar sobre o BásicoR$ 99/mês
Equivalente a R$ 1.188 por ano
Economize R$ 360 por ano
Inclui
- 1 usuário
- Emissão de NF-e e NFC-e
- Controle de estoque e cadastros
- Contas a pagar e a receber
- 1 canal de venda integrado
- Suporte por e-mail
- Mais escolhido
Beevix Pro
Para centralizar toda a gestão da empresa
Ideal para microempresas que precisam controlar vendas, estoque, financeiro, clientes e processos em uma única plataforma.
Microempresa (ME)
Faturamento anual recomendado: De R$ 81 mil a R$ 360 mil
Falar sobre o ProR$ 149/mês
Equivalente a R$ 1.788 por ano
Economize R$ 600 por ano
Tudo do Básico, mais
- 3 usuários
- NFS-e e ordem de serviço
- Frente de caixa (PDV)
- Até 5 canais de venda
- Beevix Envios e etiquetas
- Suporte por telefone e chat
Beevix Scale
Para empresas que estão crescendo
Ideal para operações com maior volume de vendas, mais processos, equipe em expansão e necessidade de controles avançados.
Empresa em expansão
Faturamento anual recomendado: De R$ 360 mil a R$ 1,5 milhão
Falar sobre o ScaleR$ 229/mês
Equivalente a R$ 2.748 por ano
Economize R$ 1.440 por ano
Tudo do Pro, mais
- 8 usuários
- Canais de venda ilimitados
- +80 automações
- Ordem de produção
- Dashboards do Meu Negócio
- Suporte prioritário
Beevix Max
Para operações de maior porte
Ideal para empresas com alto volume de movimentações, diferentes setores, processos complexos, filiais ou múltiplos CNPJs.
Operação de maior porte
Faturamento anual recomendado: Acima de R$ 1,5 milhão
Falar com um especialistaR$ 399/mês
Equivalente a R$ 4.788 por ano
Economize R$ 4.800 por ano
Tudo do Scale, mais
- Usuários ilimitados
- Multiempresas (múltiplos CNPJs)
- API e Central de Extensões
- Implantação guiada
- Gerente de conta dedicado
- SLA de atendimento
- Sem fidelidade nem multa
- Troque de plano quando quiser
- Suporte humano incluso
- Implantação acompanhada
Os valores anuais são apresentados como equivalência mensal. A recomendação considera o faturamento e a complexidade da operação, mas você pode escolher o plano que melhor atende às necessidades da sua empresa.
Dúvidas frequentes
Perguntas de quem trabalha com incorporadoras
O Beevix corrige as parcelas pelo INCC automaticamente?
Não. O índice é aplicado conforme o contrato e o valor corrigido é lançado na cobrança.
Consigo separar o caixa de cada empreendimento?
Consegue, com uma empresa por SPE no multiempresas.
O sistema faz a contabilidade do patrimônio de afetação?
Não. A contabilidade faz a escrituração; o Beevix entrega receitas e custos separados.
Dá para pagar comissão de corretor?
Dá. A comissão é registrada por venda.
Também construo para terceiros. Qual página?
A de construtoras, com custo por obra e medição.
Vendo lotes em vez de apartamentos. Serve?
Para loteamento existe a página de loteadoras.
O comprador recebe o boleto por e-mail?
Recebe, e também pode receber o Pix pelo WhatsApp.
Qual o CNAE para incorporadora?
O CNAE principal mais usado para incorporadora é 4110-7/00 (Incorporação de empreendimentos imobiliários). Também aparecem como secundários: 4120-4/00 (Construção de edifícios); 6810-2/01 (Compra e venda de imóveis próprios). A escolha final depende das atividades que a empresa exerce de fato e deve ser feita com o contador; a lista oficial de códigos é a da CONCLA/IBGE.
Funcionalidades por trás do sistema para incorporadora
- Controle de estoqueControle de estoque com saldo atualizado a cada compra e venda, sincronizado entre loja física, loja virtual, marketplaces e depósitos.
- Controle de vendasPropostas, orçamentos e pedidos da loja, do site e dos marketplaces num só lugar, com nota, estoque e recebimento ligados a cada venda.
- Nota fiscal eletrônica (NF-e)Emissão de NF-e (modelo 55) a partir do pedido de venda, com envio ao cliente, DANFE em um clique e XML guardado no sistema.
- Comissão de vendedoresVendas ligadas a cada vendedor e comissão apurada a partir dos pedidos registrados, no mesmo sistema das vendas e do financeiro.
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