Referência fiscal
CST 221 do IBS e da CBS: alíquota fixa proporcional
O CST 221 do IBS e da CBS é a "Alíquota fixa proporcional", usada nos regimes imobiliários opcionais da LC 214/2025 que cobram um percentual fixo sobre a receita. São quatro cClassTrib: 221001 (locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel com alíquota sobre a receita bruta, art. 487), 221002 e 221003 (incorporação imobiliária no regime especial, art. 485, I e II) e 221004 (alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, art. 486).
Descrição oficial do CST 221 do IBS/CBS
Alíquota fixa proporcional
Fonte: Tabela de Classificação Tributária do IBS e CBS – arquivo "IT 2025.002 v.1.70 - cClassTrib.xlsx", abas "CST 2026-09-01" e "cClass 2026-09-01" (Portal Nacional da NF-e, Documentos > Diversos, publicada em 01/10/2026). Consultado em 03/10/2026.
Grupo no XML da NF-e/NFC-e: IBSCBS com grupo gIBSCBS obrigatório; cClassTrib 221xxx não aceitos na NF-e e na NFC-e
Quando usar
- Locador de imóvel que optou pelo recolhimento sobre a receita bruta (221001, previsto para a NFS-e).
- Incorporadora no regime especial de tributação com pedido efetivado antes de 01/01/2029 (221002 ou 221003, previstos para a NF-e de alienação de bens imóveis).
- Loteadora com registro do parcelamento efetivado antes de 01/01/2029 (221004).
Quando não usar
- Imobiliária que só intermedeia aluguel ou venda: a comissão é serviço, com o tratamento próprio dele.
- Operações com bens imóveis com redução de 50% ou 70% (200046 e 200027): ficam no CST 200.
- Qualquer NF-e ou NFC-e de mercadoria: os cClassTrib do 221 não são permitidos nesses modelos.
Exemplo prático
Exemplo ilustrativo: uma loteadora que registrou o parcelamento antes de 2029 e optou pelo regime do art. 486 informa a venda dos lotes com CST 221 e cClassTrib 221004. Na loja de materiais de construção que vende cimento para os compradores dos lotes, a nota continua com o CST da venda de mercadoria. (Redação Beevix, 2026)
Códigos relacionados
Erros comuns
- Seguir usando 220001 a 220003, que estão com fim de vigência na tabela de 01/10/2026.
- Aplicar o regime opcional sem a opção formal prevista na lei.
- Lançar o 221 em NF-e de mercadoria por confusão com "alíquota fixa" de produto.
Fontes oficiais
- Tabela de Classificação Tributária do IBS e CBS – arquivo "IT 2025.002 v.1.70 - cClassTrib.xlsx", abas "CST 2026-09-01" e "cClass 2026-09-01" (Portal Nacional da NF-e, Documentos > Diversos, publicada em 01/10/2026) (consultado em 03/10/2026)
- Informe Técnico 2025.002 v.1.70 – Tabelas de Classificação Tributária, CST e Crédito Presumido do IBS e da CBS (CGIBS e Receita Federal, setembro de 2026) (consultado em 03/10/2026)
- Nota Técnica 2025.002-RTC v.1.52 – IBS, CBS e IS na NF-e e na NFC-e (cronograma, grupo IBSCBS e regras de validação UB12 a UB14) (consultado em 03/10/2026)
- Lei Complementar nº 214/2025 – institui o IBS e a CBS (arts. 4º a 9º, 26, 41, 343, 346 e 348, entre outros) (consultado em 03/10/2026)
- Classificações tributárias do IBS e da CBS – consulta online na Plataforma da Reforma Tributária (citada no IT 2025.002) (consultado em 03/10/2026)
- Emenda Constitucional nº 132/2023 – Reforma Tributária (ADCT, arts. 126 a 129) (consultado em 03/10/2026)
Antes de configurar o CST 221 do IBS/CBS no cadastro do produto, confirme com a contabilidade: UF, produto e regime mudam o tratamento. O que muda com IBS e CBS está resumido na página da Tabela CST IBS/CBS.
Perguntas frequentes
O que é o CST 221 do IBS/CBS?
É a "Alíquota fixa proporcional": tributação por percentual fixo sobre a receita nos regimes imobiliários opcionais dos arts. 485 a 487 da LC 214/2025.
Quais cClassTrib usam o CST 221?
221001 (locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel com alíquota sobre a receita bruta), 221002 e 221003 (incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação) e 221004 (alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo).
Qual a diferença entre CST 220 e 221?
O 220 é "Alíquota fixa" e o 221, "Alíquota fixa proporcional". Na tabela de 01/10/2026, os cClassTrib do 220 estão com fim de vigência e as hipóteses de incorporação e loteamento ficaram no 221.
Segmentos que usam com frequência
Guias relacionados
Emita a nota certa sem decorar códigos
No Beevix, cadastro de produtos, vendas e emissão de NF-e e NFC-e ficam no mesmo sistema. Veja os planos e os segmentos atendidos.
Atendimento por WhatsApp ou e-mail. Sem compromisso.
Grupos que o CST 221 exige no XML
- Grupo gIBSCBS (base, alíquotas e valores) ind_gIBSCBSExige
- Grupo gIBSCBSMono (monofásico) ind_gIBSCBSMonoNão permite
- Grupos de redução de alíquota (gRed) ind_gRedNão permite
- Grupos de diferimento (gDif) ind_gDifNão permite
- Grupo de transferência de crédito ind_gTransfCredNão permite
- Grupo de crédito presumido de IBS na ZFM ind_gCredPresIBSZFMNão permite
- Grupo de ajuste de competência ind_gAjusteCompetNão permite
- Redução da base de cálculo ind_RedutorBCNão permite
cClassTrib do CST 221 na tabela oficial
Há 4 cClassTrib com os três primeiros dígitos 221 na planilha de 01/10/2026. Nome, dispositivo da LC 214/2025, percentual de redução e modelos permitidos são os da tabela oficial. Usar um cClassTrib não permitido no modelo gera a rejeição 1025.
| cClassTrib | Nome oficial | LC 214/2025 | Redução IBS / CBS | NF-e | NFC-e |
|---|---|---|---|---|---|
| 221001 | Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel com alíquota sobre a receita bruta | Art. 487, § 2º | — | Não | Não |
| 221002 | Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação | Art. 485, I | — | Não | Não |
| 221003 | Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação | Art. 485, II | — | Não | Não |
| 221004 | Alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo | Art. 486 | — | Não | Não |
Fonte: planilha "IT 2025.002 v.1.70 - cClassTrib.xlsx" (Portal Nacional da NF-e, Documentos > Diversos, publicada em 01/10/2026), consultada em 03/10/2026. A tabela muda com frequência: confira a versão vigente antes de configurar o sistema. Como preencher o código está em cClassTrib: o que é e como preencher.